巴塞罗那小区百科：25栋1500户、38笔成交5438元/㎡与12笔租赁样本

永川红河大道888号的巴塞罗那（房源库编号 329，2011 年建成），是本站系列中少见的一组反向组合：50 条台账里买卖 38 笔加权均价 5438 元/㎡，高出银行评估均价 4617 元/㎡ 达 821 元（+17.8%），38 笔中仅 4 笔低于评估线；四年走势 5477→5675→5191→5362 元/㎡ 累计仅 -2.1%，是系列年度降幅最温和的样本，且并非单边下行。价格分歧度却处在另一端：最高 8052 对最低 3933 元/㎡，极差 2.05 倍。官方核验为零命中——646 条预售通告标题与正文双口径均无记录，为系列第九例，成因是项目 2011 年建成取证早于栏目 2016 年起点。学区呈「小学门牌单列 + 初中路段级」的组合：小学红河小学原文单列「红河大道888号（巴塞罗那）」，初中落入永川中学文昌校区的路段表述。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

巴塞罗那位于重庆市永川区红河大道888号，平台 50 条成交记录中，49 条板块字段标注「万达商圈」、1 条租赁记录标注「体育中心」，后者按坐落归入同一片区，板块口径基本一致。房源库编号 329，登记建成年代 2011 年，物业类型为商住一体，小区类型为中型社区，建筑类型登记为洋房、小高层，建筑结构钢混，楼栋总数 25 栋，规划户数 1500 户，建筑面积 170,000㎡、占地面积 90,000㎡，容积率 1.77，绿化率 45.00%，产权年限登记 50 年。物业为重庆翰海物业管理有限公司，物业费 0.9 元/㎡·月；地下车位 519 个，地面车位与停车费字段无登记。市政配套供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气，三项齐全。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 0 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

三项登记值放在本系列里看很有辨识度：其一，容积率 1.77 属低密度档（对照：东欣桂语元山 1.50、恒森盛世华章与米兰阳光 2.50、红河枫景 3.47），25 栋承载 1500 户、平均每栋约 60 户，与「洋房＋小高层」的登记组合互相吻合；其二，绿化率 45.00% 高于本系列多数已解析小区的 30%-36% 登记区间（对照：东欣桂语元山 35.00%、系列另有登记 47.00% 与 60% 的样本）；其三，物业费 0.9 元/㎡·月为本系列登记最低（对照：系列多数样本在 1.1-2.8 元/㎡·月，个别高端盘达 2.8-4 元）。登记建筑面积摊到每户约 113㎡，与成交台账的面积中位 103.34㎡、均值 113.81㎡ 基本同向。

1.2 两处登记疑点（以住建备案为准）

其一，车位供给偏低：地下车位 519 个对 1500 户，折算车位比约 0.35 个/户，处在本系列登记区间的低位（对照：东欣桂语元山 1.19、系列区间约 0.29-1.26）；且地面车位与停车费两项均无登记，完整车位供给与收费标准仍以物业实测为准。

其二，体量口径存在小幅差额：登记建筑面积 170,000㎡ 除以占地 90,000㎡ 得 1.89，而容积率登记值为 1.77，按后者折算计容建筑面积约 159,300㎡，两者相差约 1.07 万㎡（约 6.3%）。在本系列中这一差额已属很小的一档（对照：东欣桂语元山相差约 6.75 万㎡、恒森盛世华章约 4.32 万㎡），可能的解释包括建筑面积含地下与不计容部分、或字段口径差异，本站不做超出现有证据的判断。

另需说明一处登记与台账的口径差异：房源库建筑类型登记为「洋房、小高层」，未列「高层」，但成交台账中出现 3 笔高层记录（2023-04-24 46.99㎡、2024-05-27 53.60㎡、2025-09-02 45.92㎡，均为 70㎡ 以下小面积）。两者不一致的成因可能是登记字段遗漏、或台账物业类型标注习惯不同，本站不做推断，楼幢与建筑类型以不动产权证载为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（系列第九例）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「巴塞罗那」「红河大道888」「翰海物业」「红河大道」四个关键词在标题层面命中 0 条；对标题未命中的公示再做正文补扫，正文层面同样 0 条命中。这是本系列第九例官方通告零命中的样本。

成因可以明确说明：该栏目公示的年度分布为 2016 年 1 条、2017 年 82 条、2018 年 104 条、2019 年 112 条、2020 年 117 条、2021 年 108 条、2022 年 57 条、2023 年 17 条、2024 年 21 条、2025 年 27 条，起点为 2016 年；本项目登记建成年代为 2011 年，取证时间早于栏目公示起点，因此检索不到记录属正常情形，而非公示缺失。

由此产生一处必须如实留白的边界：本项目无法像东欣桂语元山（9 条证载 20 幢）、金科棠城壹号院（11 条证载 15 幢 1172 套）那样提供证载幢号、套数与建筑面积的官方互证，开发主体、土地用途与年限构成、预售资金监管银行等信息，本站不以任何非官方来源填补，请以不动产权证载与住建部门档案为准。

1.4 小区鸟瞰与站内图库

视觉档案方面：站内图库在本项目下仅留存 1 张影像（OSS 路径 jyfc/house/329/，原始尺寸 1004×611），与用户提供的沙盘影像同源。文首配图为该沙盘影像经放大与锐化处理后的成品（2008×1222），经文字识别复查无第三方水印。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首的沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

二、50 笔台账：38 笔买卖 + 12 笔租赁

2.1 样本构成与总量

平台台账共 50 条记录，无混入记录，零异常剔除，实际记录区间 2023-04-24 至 2026-09-07。按口径拆分：二手房 38 笔、租赁 12 笔，另有一手房 0 笔、工抵房 0 笔——是本系列继豪禧银山源、昌龙阳光尚城之后又一个「纯二手＋租赁」结构的样本，与 2011 年建成、早已完成一手销售的建成年代互相吻合。

买卖 38 笔合计成交总额 2,351.90 万元、总面积 4,324.90㎡，加权均价 5438 元/㎡，中位数 5234 元/㎡，简单均价 5449 元/㎡，单价区间 3933-8052 元/㎡。三个口径落在 5234-5449 元/㎡ 的区间内（极差 215 元/㎡），分布相对集中；但中位 5234 元/㎡ 明显低于加权 5438 元/㎡，说明少量高单价大面积个案把加权值向上拉，读表时应同时看两个口径。

2.2 业态与面积结构

洋房 34 笔占买卖 89.5%，与房源库「建筑类型：洋房、小高层」的登记主体一致；高层 3 笔加权 5556 元/㎡ 反而略高于洋房，但这 3 笔全部是 70㎡ 以下小面积（46.99、53.60、45.92㎡），样本过小不足以支撑业态价差判断；小高层仅 1 笔（2026-03-23，102.49㎡，45.00 万元，4391 元/㎡），是 38 笔中低于评估线的 4 笔之一，属个案。

面积结构呈明显的中大户型主导：成交面积最小 45.92㎡、最大 218.64㎡，中位 103.34㎡、均值 113.81㎡；130㎡ 以上 12 笔（占 31.6%）为最大面积段。这与登记「每户约 113㎡」的体量口径同向，也解释了后文 5.2 节在售房源全部集中在 99-170㎡ 的现象。

2.3 年度走势：四年约 -2.1%（系列最温和）

四年走势 5477 → 5675 → 5191 → 5362 元/㎡，首末累计约 -2.1%——这是本系列已解析小区中最温和的年度降幅（对照：城市铭人 -37.4%、凤凰世纪城 -24.0%、米兰阳光 -21.0%、新鸥鹏巴川府 -19.4%、红河枫景 -11.7%、东欣桂语元山 -6.5%）。更重要的是形态并非单边下行：2024 年较 2023 年上行 3.6%，2025 年回落 8.5%，2026 年又回升 3.3%，四年均值的波动区间仅 484 元/㎡。

半年度序列为 5356→5518→6146→5021→5593→4901→5148→6017，八个半年度在 4901-6146 元/㎡ 之间反复：最高点出现在 2024 年上半年（6 笔 6146 元/㎡），最低点出现在 2025 年下半年（5 笔 4901 元/㎡）；2026 年上半年 10 笔 5148 元/㎡ 是样本最密集的半年度，2026 年下半年（至 9 月 7 日）3 笔加权 6017 元/㎡ 因样本仅 3 笔，代表性弱于其他半年度，本站不据此判断下半年趋势。近 12 个月 15 笔加权 5363 元/㎡。

2.4 面积段分布：中大户型为主，两头单价更高

分布重心在中段偏上：70㎡ 以上合计 34 笔占 89.5%，其中 130㎡ 以上单段 12 笔（31.6%）为最多。单价呈两端高、中段低的浅 U 形：50-70㎡ 段 5847 元/㎡ 为各段最高，90-110㎡ 段 5167 元/㎡ 为最低，130㎡ 以上回升至 5497 元/㎡。这一形态与金科棠城壹号院「面积越大单价越高」的正梯度、红河枫景的单调递减都不相同——小面积段因总价低、承接面广而单价偏高，130㎡ 以上段靠产品形态（洋房大户型）支撑住单价，中段 90-110㎡ 反而最平。

2.5 极值样本：极差 2.05 倍

• 最高单价 8052 元/㎡：2024-05-30 二手房／洋房 148.78㎡，成交价 119.80 万元；
• 最低单价 3933 元/㎡：2024-07-27 二手房／洋房 218.64㎡，成交价 86.00 万元；
• 最高总价 122.20 万元：2024-05-28 二手房／洋房 158.55㎡（7707 元/㎡）；
• 最低总价 22.80 万元：2025-09-02 二手房／高层 45.92㎡（4965 元/㎡）。

最高与最低单价相除为 2.05 倍，处于本系列中段（对照：东欣桂语元山 1.45 倍最窄、红河枫景 1.79 倍、新鸥鹏巴川府 2.90 倍）。两处值得记录：一是两个极值都出现在 2024 年 5 月底至 7 月底的同一个季度内，前后相隔不足两个月，同一社区短期内的定价分歧由此可见；二是最低单价来自全盘最大面积 218.64㎡，超大户型在本盘的单价折让非常明显——86 万元的总价甚至低于同月成交的 148.78㎡（119.8 万元），总价与单价在此背离。

2.6 逐笔成交台账

2.7 租赁 12 笔：毛收益中位 4.1%

租赁 12 笔占台账 24.0%，实际区间 2023-06-26 至 2025-11-19。月租均值 1400 元、中位数 1200 元、区间 850-3600 元；单方租金均值 17.25、中位 15.91 元/㎡·月。以评估均价 4617 元/㎡ 折算的毛收益率中位 4.1%，区间 2.8%-7.2%。

三点提示：其一，小面积段的单方租金明显更高（50㎡ 以下 23.22 元/㎡·月 对 70-130㎡ 区间的约 13 元/㎡·月），与买卖端「小面积单价更高」的形态一致；其二，130㎡ 以上仅 1 笔且为 156.87㎡、月租 3600 元的大面积个案，属本系列租赁样本中的高值，样本量不足以代表该面积段；其三，按年度看，2023 年 2 笔月租均值 1200 元、2024 年 3 笔 1367 元、2025 年 7 笔 1471 元，2026 年（至 9 月）租赁成交为 0 笔——逐年样本分别为 2、3、7 笔，样本量小，本站不做租金走势判断。

另需说明一处口径差异：房源库当前显示出租 0 套，而台账有 12 笔历史租赁成交。前者是当前挂牌数量，后者是历史成交记录，两者并不矛盾，只说明本盘房源在本站平台渠道内当前无在租挂牌。

2.8 付款、流速与字段留白

付款方式字段仅 8 笔有值（按揭 7 笔、全款 1 笔），其余 42 笔未标注，本站不做付款结构断言；挂牌价字段仅 1 笔有值，可配对 1 组，挂牌/成交比为 1.016（即成交价较挂牌价低约 1.6%），单一配对不足以支撑议价空间判断；成交周期字段 0 条有数值，无法做流速判断。

装修字段仅 10 笔有值（精装修 9 笔、精装 1 笔），户型字段仅 1 笔有值（三室二厅二卫），两项标注率分别为 20.0% 与 2.0%，是本系列标注率较低的样本之一，本站据此不做户型结构与装修分布的推断，仅如实留白。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：红河小学（原文第 5 条，门牌单列）

2026 年永川区小学招生原文第 5 条以「红河小学」独立列条，本项目以门牌单列：

「5. 红河小学 汇龙大道409号（汇龙苑）、429号（凤凰城）、473号（学府美墅）、469号（疾控中心），人民西路1号（AC世纪城），人民东路16号、168号（红河枫景）、369号（五米阳光），人民西路16号，学府大道333号，红河大道368号（五洋）、777号（渝西印象）、888号（巴塞罗那）、999号（香缇漫城），兴龙大道888号（枫桥郡），红河南路888号（悦城）、1888号（时代国际）、三星村（九道拐、王家岩）。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生。」

三点必须提示：

1. 适用条件不含「有户无房、有房无户」——本条结尾为「户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生」，是本系列覆盖口径较窄的一类条款，仅户籍或仅产权在辖区的情形是否适用，以教委审核为准；
2. 同一小学段内的门牌不可互推——本段同时列出红河大道368号、777号、888号、999号与人民东路168号（红河枫景）等，校名相同不等于任何其他条件相同，特别是初中阶段的分流完全不同（详见 3.2）；
3. 路段名不可混同——本段同时出现「红河大道」「红河南路」「红河中路」「人民东路」等多个路段名，其中「红河大道888号」为本案门牌，与「红河南路888号（悦城）」「红河中路」分属不同路段，认购时务必逐字核对门牌与路段两项。

3.2 初中阶段：永川中学文昌校区（路段级，非门牌单列）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」下分宋锦桥校区、文昌校区、卧龙校区三段，本项目未以门牌单列，而是落入文昌校区段的路段表述：

「文昌校区：红河大道单号319号、双号368号及以后路段，学府大道，兴龙大道777号（金科中央公园城）、789号（阳光小镇）、888号，红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），五洲路，黄角东路，碧翠路，永泰路，文昌路888号（汇悦悦府）、898号（世外桃源）、919号（文博书香）、999号（文昌里）、1009号（桂语元山），文昌东路1166号。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。」

红河大道888号为双号且大于 368，落入「双号368号及以后路段」的表述范围。这是本系列「小学门牌单列 + 初中路段级」的组合形态，与东欣桂语元山、红河枫景、新鸥鹏巴川府的「两级均门牌单列」不同，也与部分小区的「两级均路段级」不同，认购时需分别按两级原文逐字比对。

3.3 红河大道双号的学区边界：366 与 368 只差两号

本站核对初中原文时发现一处极窄的边界，值得单独记录：

• 原文第 4 条「文理附中」的招生路段为「红河大道单号1-317号、双号2-366号」；
• 原文第 1 条「永川中学·文昌校区」的招生路段为「红河大道单号319号、双号368号及以后路段」。

两条路段在同一条红河大道上紧邻相接，双号 366 与 368 之间就是文理附中与永川中学文昌校区两个初中招生体系的分界。本项目 888 号落在后者。这一边界说明：沿红河大道选房时，门牌号的个位差异就可能对应完全不同的初中划片，务必以当年度原文逐号核对，不可用「同一条路」想当然推演。

另有一处必须留意的对照：本站已解析的红河枫景（人民东路168号）与本案同属红河小学，但初中分属永川中学的两个不同校区——红河枫景在宋锦桥校区段以门牌单列（「人民东路369号、168号、16号（五米阳光、红河枫景、华创）」），本案落在文昌校区段。这是本系列出现的首组「同小学、不同初中校区」对照，直观说明小学划片相同并不等于升学路径相同。

关于第 8 条「多校划片」：该条针对的是各校招生范围内「有户无房、有房无户」的小学毕业生（其中永川中学文昌校区范围内的红河大道777号、999号等在除外之列）。由于本案小学（红河小学）与初中（文昌校区）两级条款均只适用于户籍和房屋产权同在辖区范围的情形，该多校划片条款对本案不适用，本站不做延伸解读。

此外，公开地图点位检索显示，标注为「永川中学新校区」的学校实体位于本案正东方向约 0.83 公里（详见第四节），该名称未出现在 2026 年原文永川中学的三个校区表述中，与本案划片的「文昌校区」不是同一所指，两者不可混同。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有四点值得记录：一是体育与高教资源贴身——永川体育场 0.23 公里（正北）、永川体育中心 0.34 公里（正北）、重庆文理学院红河校区B区 0.59 公里（东北），三个点位均在 0.6 公里内，其中永川体育场 0.23 公里是本系列配套点位中距离最近的一档；二是东南向为山体公园——永川观音山公园 0.68 公里（东南）；三是医疗与城市级资源集中在 1.3-2.1 公里圈层——永川区人民医院 1.52 公里（西北）、人民广场 1.86 公里（西北）、棠城公园 1.92 公里（正北）、永川区人民政府 2.05 公里（西北）、兴龙湖公园 2.19 公里（正北）；四是生态资源双向可达——永川中央森林公园 1.31 公里（西北）与兴龙湖公园 2.19 公里（正北）分处两个方向，与 45.00% 的登记绿化率形成呼应。

需要说明三处留白：其一，划片小学红河小学与划片初中永川中学文昌校区均未能在公开地图点位中检索到同名实体，故第四节距离表中不含这两所学校，其实际位置与通勤距离请实地踏勘；其二，表中 0.83 公里（正东）的「永川中学新校区」是公开地图点位名称，并非 2026 年划片校名，已在 3.3 节说明；其三，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：仅 4 笔低于线（10.5%）

合作银行评估指导价区间为 3800-5400 元/㎡，评估均价 4617 元/㎡——本区间跨度 1600 元/㎡，是本系列评估区间最宽的一档（对照：东欣桂语元山 5800-6600、米兰阳光 4800-5200），同一套房源在不同银行的认定值可能差异较大，这一点在测算前需要特别留意。

买卖 38 笔加权 5438 元/㎡，高于评估均价 821 元（+17.8%），是本系列与评估线偏离第二大的样本（对照：东欣桂语元山 +18.5% 为最大）；38 笔中仅 4 笔低于评估线，占 10.5%，即近九成成交价高于评估线。年度结构上，四个年度的低于线笔数分别为 0、1、1、2 笔，逐年略有增加但始终维持在低比例。

对购房人的直接含义是：以评估认定为贷款上限的口径下，本盘多数房源会触发按评估封顶，成交价高于评估线的差额部分无法纳入贷款，需以自有资金补足。这正是 5.2 节六套在售房源全部按评估认定值测算的原因。

5.2 在售 6 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 8 笔有值（按揭 7、全款 1），无按揭成交单价样本，故本节以房源库在售 6 套挂牌逐套测算：

读表要点： 在售 6 套挂牌单价 4929-9718 元/㎡ 全部高于评估均价 4617 元/㎡，六套均按评估认定值封顶。其中 99㎡ 案挂牌 48.80 万、评估认定值 45.71 万，挂牌仅高出 6.8%，首付比例 20.4%（9.95 万）、月供 1425 元，与 85% 成数的常规预期最为接近；142㎡ 案挂牌 138 万元、折合 9718 元/㎡，而评估认定值仅 65.56 万元，挂牌高出评估额达 110.5%，首付被动升至 59.6%（82.27 万元），是本系列在售测算中首付比例最高的一套；170㎡ 案挂牌 125 万元、折合 7353 元/㎡，评估认定值 78.49 万元，首付 46.6%（58.28 万元）、月供 2446 元为六套最高。

还要提示两处：一是六套的月供集中在 1425-2446 元的窄区间，差异主要来自贷款额而非利率，利率与成数按首套二套同口径处理；二是 105㎡ 案挂牌 6190 元/㎡ 与 106㎡ 案 5642 元/㎡ 面积几乎相同、单价却相差 548 元/㎡，说明同面积段的定价分歧同样存在，议价时请回到第三节同面积段的近期成交逐案核对。评估区间为 3800-5400 元/㎡，同一套房源在不同银行的认定值可能不同，具体以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 评估线与成交价的落差：38 笔成交加权高于评估均价 17.8%，仅 4 笔低于线，多数房源会触发按评估封顶，出价前务必先拿到银行对该套房的实际评估认定值再做资金安排；本盘评估区间跨度达 1600 元/㎡，不同银行认定值差异可能明显；
2. 官方档案为零命中：646 条预售通告标题与正文双口径均无记录，本项目无官方证载的幢号、套数、建筑面积与监管银行可查，开发主体、土地用途与年限构成、预售资金监管银行一律以不动产权证载与住建部门档案为准；
3. 产权登记 50 年且物业类型为商住一体：落户、学位认定、水电收费口径与土地续期规则以教委、公安户政与不动产登记部门审核为准；
4. 车位供给明显偏低：地下车位 519 个对 1500 户（约 0.35 个/户），地面车位与停车费无登记，车位租售条件与收费标准签约前必查；
5. 体量口径存在小幅差额：登记建筑面积 170,000㎡ 与容积率 1.77 × 占地 90,000㎡ 的折算值（约 159,300㎡）相差约 1.07 万㎡，签约时以合同证载面积为准；
6. 建筑类型登记与台账不一致：登记为「洋房、小高层」，台账出现 3 笔高层记录，楼幢与建筑类型以不动产权证载为准；
7. 学区为「小学门牌单列 + 初中路段级」组合：小学红河小学以「红河大道888号（巴塞罗那）」单列，初中需按永川中学文昌校区「红河大道单号319号、双号368号及以后路段」自行比对；两级条款均仅适用于户籍和房屋产权同在辖区范围的情形，不含「有户无房、有房无户」；
8. 红河大道双号 366 与 368 是初中划片分界：双号 2-366 号属文理附中、368 号及以后属永川中学文昌校区，同一条路上相邻门牌可能分属两个初中体系，务必逐号核对；同属红河小学的红河枫景（人民东路168号）初中却划入宋锦桥校区，可作对照；
9. 校区名不可混同：公开地图 0.83 公里处的「永川中学新校区」并非 2026 年划片校名，与本案的「文昌校区」不是同一所指；
10. 价格分歧度不小：极值 8052 对 3933 元/㎡ 极差 2.05 倍，且两个极值出现在同一个季度内；最大面积 218.64㎡ 的成交单价为全盘最低，大面积房源的单价折让需单独评估；
11. 物业费等持有成本虽低但服务等级需核对：物业费 0.9 元/㎡·月为本系列登记最低，对应的服务内容与收费标准签约前与物业核对；
12. 样本边界明显：2023 年仅 6 笔、租赁 2026 年零成交、装修字段标注率 20.0%、户型字段仅 1 笔有值、挂牌价仅 1 笔可配对、成交周期 0 条有数值，详见 2.8 节；租赁毛收益率基于评估均价折算，非实际成交回报；
13. 商业配套留白：公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘确认。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 4 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-04-24 至 2026-09-07，共 50 条，其中二手房 38 笔、租赁 12 笔，一手房与工抵房各 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学属红河小学招生范围，以「红河大道888号（巴塞罗那）」门牌单列；初中落入永川中学文昌校区「红河大道单号319号、双号368号及以后路段」的路段表述，非门牌单列），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片小学与划片初中未能在公开地图点位中检索到同名实体，故未列入距离表；
5. 官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题与正文双口径均零命中，为系列第九例），本项目无官方证载的幢号、套数、建筑面积与监管银行，相关字段一律以不动产权证载与住建部门档案为准；
6. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
7. 数据样本存在覆盖局限（2023 年买卖仅 6 笔、租赁 2026 年零成交、装修字段标注率 20.0%、户型字段仅 1 笔有值、挂牌价仅 1 笔可配对、成交周期 0 条有数值、地下车位 519 对 1500 户、评估区间跨度 1600 元/㎡），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期红河枫景（人民东路168号，13 栋 2953 户，2016 年建成，商住一体 50 年产权）是本系列最平稳的样本之一：50 笔二手加权 4228 元/㎡ 与评估均价 4150 元/㎡ 仅差 78 元，租赁 34 笔占 40.5%，极差 1.79 倍，四年 -11.7%。本期巴塞罗那（红河大道888号，25 栋 1500 户，2011 年建成）与它有两点直接可比：两盘小学同属红河小学，初中却分属永川中学的两个校区（宋锦桥校区对文昌校区）；两盘评估线结构完全相反——红河枫景成交价贴近评估线（+1.9%），巴塞罗那则高出 17.8%，在售 6 套全部按评估封顶，142㎡ 案首付比例达 59.6%。两期连读可以看出，同一所小学、同一片商圈之内，价格与评估线的关系可以有本质差别，出价前先取银行实际评估认定值是共通的动作。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「66号（米兰阳光）」同列于凤凰湖小学段落，属凤凰湖片区且被门牌单列。本期巴塞罗那所在的红河大道路段与红河枫景所在的人民东路路段、圣托里尼所在的凤凰大道段，分属三个不同招生段落，其中红河大道与人民东路两盘还出现「同小学、不同初中校区」的分流，三盘对照能否看出永川新区学区划分的边界逻辑？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，巴塞罗那因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。